中天恒成功案例系列報道
北京門頭溝區潭柘寺鎮中心區A-E地塊土地一級開發項目拆遷跟蹤審計成果案例
中天恒北京門頭溝審計項目部，5年來一直默默無聞地戰斗在門頭溝，項目部人員付出了艱辛，贏得了贊譽，積累了經驗。
拆遷本是件難辦的事，做好跟蹤審計更是難上加難。現根據北京門頭溝審計項目部匯報資料，將他們對潭柘寺鎮中心區A-E地塊土地一級開發項目拆遷跟蹤審計經驗簡要介紹給各位同行，希望相互借鑒。
一、項目基本情況
本項目所在區域潭柘寺鎮隸屬門頭溝區，東至永定鎮，西至房山區，南至豐臺區、房山區，北至永定鎮、龍泉鎮。下轄12行政村，距城區36公里，距區政府12公里，108國道貫穿轄區，是新城南部重點發展延伸地區。鎮域范圍內廟產眾多，鎮內有千年名剎潭柘寺，始建于晉代，歷史悠久，更有 “先有潭柘寺，后有北京城”之說。
潭柘寺鎮為北京市42個重點小城鎮之一，為門頭溝新城重點建設的小城鎮之一。為加快潭柘寺鎮小城鎮建設步伐，實現門頭溝新城規劃，擬對潭柘寺鎮中心區綜合改造開發。潭柘寺鎮中心區土地一級開發項目具體用地范圍為：東至東村，南至規劃108國道，西至賈溝村，北至王坡村。項目用地范圍較大，擬分13個地塊實現自東向西整體開發，先期啟動東部安置房集中分布區域的A-E地塊。本項目為先期啟動地塊，其具體用地范圍為：東至東村，南至規劃108國道，西至魯家灘加油站，北至北村。
二、拆遷跟蹤審計方法
本項目的跟蹤審計工作，一方面，要通過對拆遷全過程進行跟蹤審計，促進拆遷政策和拆遷程序的逐步完善，保證拆遷過程嚴格按照北京市相關拆遷法律、法規和指揮部會議紀要的規定平穩進行，充分保障拆遷過程的合法、合規性，維護國家利益和被拆遷對象的權益，保證資金按規定范圍和規定標準支付，及時糾正拆遷過程中存在的問題；另一方面，也要利用我們的專業技術優勢，提高項目管理水平，降低項目實施風險，為服務對象提供增值服務。我們在拆遷過程中的不同審計階段采用不同的審計方法進行監督，加強與項目各方的溝通與協調，詳述如下：
（一）入戶復核階段
受門頭溝區資金監管小組的委托，對項目進行現場跟蹤見證，于2011年7月，審計組會同項目實施單位聘請的評估公司人員按評估公司提供的清登表和測繪圖對所有報審住宅、非住宅房屋建筑狀況和新舊程度、裝修、附屬物進行核實、勘驗，對拆遷中不可恢復使用設備的補償到現場進行勘察，并對數量進行核實。對每一戶住宅在收房階段，由審計組人員到收房現場核實，見證每處住宅房屋的收房過程。
（二）評估報告審核階段
審計組根據《北京市房屋重置成新價評估技術標準》（京國土房管拆[2003]808號）及其他拆遷估價的相關規定，對所報審住宅、非住宅房屋估價單中區位價及重置成新價，按入戶復核確定的數據進行復算，測算結果不符的退回重報。對每一戶住宅和非住宅按拆遷政策對各項補償金額進行逐項核實，資料不全或不符的退回重報。
（三）拆遷協議審核階段
將拆遷公司提供的經營面積測量圖與房屋清登數據相核對來確定停產停業補償中經營面積的合理性，將營業執照信息與工商網企業信息查詢結果進行核對，由于營業執照到期換照導致工商網查詢結果與營業執照信息不符的，由當地工商所出具工商換照證明。將審核通過的被拆遷人的營業執照信息做表統計，以防止重復使用營業執照現象發生。
對不能提供宅基地權屬證明，采取由村委會核實后出具宅基地審核證明，由鎮政府相關部門協助項目實施單位與原存檔的宅基地丈量資料進行核對，核對相符的由村鎮兩級出具認定意見并加蓋公章。
為核實被拆遷人姓名與權屬證明音同字不同、與產權人關系等的準確性，防范拆遷款錯誤發放風險，上述情況由村委會核實后出具確權證明，審核時錄入全部安置人口的身份證號碼。
（四）付款情況審核階段
每通過一個件，都會交到鎮政府，蓋好章留存后，鎮政府會通知京投公司，由京投公司給村民付款。拆遷公司把已過件的匯總表拿到審計蓋章，以證明件已通過，京投公司可以付款給公司，最后由京投公司財務人員將村民拆遷款的存折復印件交報項目組留存備用。
（五）合同審核階段
項目組接到項目實施單位提交的擬簽訂的合同后，首先審核該合同費用是否應計入土地一級開發成本，然后審核合同主體是否具有相應資質、合同金額是否達到招標金額、合同取費是否合理、雙方責任義務是否表述清楚等，最后對合同文字進行檢查，以確保的計入土地一級開發成本的費用準確、合法。
(六) 線路遷改合同的審核
對線路遷改合同，我們采取審核遷改預算的方式進行控制，每一份遷改合同，都要求被遷改方出具預算書，經我公司預算審核人員嚴格審核后，再與對方簽訂遷改協議，避免了遷改方的漫天要價，控制了開發成本。
三、拆遷跟蹤審計經驗
（一）嚴格遵守各項審計紀律，客觀獨立進行拆遷審核
保持獨立性，是審計行業的立身之本，因此在項目開始，就明確要求項目組成員，一切審計工作均在公開場合進行，不得與拆遷、評估人員有任何私下接觸，不得收受拆遷、評估人員及被拆遷人的任何吃請，樹立了良好的職業形象。
（二）認真細致做好現場記錄，實事求是核實資產價值
現場跟蹤審計的一大特點是，必須到項目現場對擬補償的房屋條件及附屬物、院落進行核實。為此，項目組與項目實施單位、拆遷評估公司建立了良好的溝通機制，對需到現場進行清登、復核的，拆遷公司、評估公司、鎮政府工作人員、京投公司、項目組五方共同到現場進行清登、復核，并將清登、復核情況詳細記錄到底單上，以便審件時進行復核。對未經項目組現場清登、復核，直接將報審件退回，并由拆遷公司組織各方到現場重新復核。
現場清登、復核工作對我們審計工作是非常重要的，未經現場復核，很容易導致審計失敗。因為項目組成員不管現場條件多么惡劣，都堅持到現場，了解、掌握第一手資料，以避免出現篡改現象，導致審計資料失真。
房屋檔案資料
（三）客觀公正把握拆遷政策，認真負責做好審件工作
現場跟蹤審計的另一大特點是，在于拆遷審計的政策性比較強，誰能準確把握政策，誰就能在工作中有話語權。
為準確復核房屋補償價格，項目組依據《北京市房屋重置成新價評估技術標準》（京國土房管拆[2003]808號）的規定的分值，對照清單底單內容逐一進行核實、計算，確保房屋補償款計算準確、無誤。
（四）機動靈活調整工作方式，積極主動配合拆遷工作
在住宅房屋拆遷開始階段，由于簽約獎勵期只有一個月的時間，為確保審計質量，項目組決定將審計工作前置，在評估公司出具評估單后，即開始對評估金額進行復核，為住宅房屋的進行順利簽約節省了時間，提高了效率。
安置房在建設之中
（五）加強溝通協調，避免矛盾集中
由于門頭溝區的土地一級開發項目，區資金監管小組不對項目進行直接管理，而采取書面匯報形式了解項目進展，對項目也不提供任何指導意見，因此項目組剛開始開展工作時遇到了很大的阻力。為改善這種狀況，項目組充分利用各種機會，與相關各方建立互信。同時，建立策略聯盟，避免在整個項目中孤立。
審計人員逐戶溝通、登記
（六）有效整合、充分利用公司技術優勢
土地一級開發全過程跟蹤審計，涉及很多知識領域，僅僅具有財務審計知識是不夠的，因此項目組打破公司內部部門界線，充分利用聯合體優勢，有效整合財務審計、工程審計人員，在拆遷過程中相互提供技術支持。
房屋拆除完成后
